หลักการเลือกซื้อบ้าน

วางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน

ปัจจัยที่จะทำให้คุณสามารถเป็นเจ้าของ 1 ในปัจจัย 4 อย่าง “ที่อยู่อาศัย” ได้ก็คือเงิน แต่สิ่งหนึ่งที่คุณต้องยอมรับก็คือ เจ้าปัจจัยนี้มีราคาค่างวดค่อนข้างสูงกว่าปัจจัยอื่น ๆ เพราะฉะนั้นควรวางแผนกันสักหน่อยดีไหม? เพื่อจะได้ไม่ต้องมานั่งเสียดายในวันหลัง การขอสินเชื่อเป็นสิ่งสำคัญมากสำหรับการซื้อบ้าน แต่ก่อนอื่นคุณคงต้องมาทำความเข้าใจเรื่อง “อัตราดอกเบี้ย” กันเสียหน่อย เพราะจากนี้ไปมันจะเข้ามามีบทบาทในชีวิตของคุณแล้ว โดยทั่วไปสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารจะมีรูปแบบการคิดอัตราดอกเบี้ยอยู่ 3 วิธีด้วยกัน อัตราดอกเบี้ยลอยตัวตลอดสัญญากู้ อัตราดอกเบี้ยแบบนี้จะขึ้นลงตามตลาด มีตั้งแต่อัตรา 7-9% ประเภทที่ 2 คืออัตราดอกเบี้ยคงที่ จะไม่ขยับอัตราตลอดอายุสัญญา ส่วนใหญ่จะอยู่ในอัตรา 5.5-6.5% และสุดท้ายคืออัตราดอกเบี้ยแบบผสม กำหนดให้ช่วง 1-3 ปีแรกจะคงตัวหลังจากนั้นก็จะปล่อยตัวเป็นแบบลอยตัว

สิ่งที่น่าสนใจคือความแตกต่างของดอกเบี้ยเพียงแค่ 1-2%นั้นมีความหมายมากมายเพียงใด? พิจารณาจากเลข 1 และ 2 แล้วคุณอาจจะคิดว่าแตกต่างกันไม่เยอะ แต่อัตราดอกเบี้ยนี่แหละที่ส่งผลถึงเงินค่างวดผ่อนชำระต่อเดือนโดยตรงเลยทีเดียว ถ้าวงเงินกู้เท่ากัน ระยะเวลาในการผ่อนชำระเท่ากัน เงินค่างวดจะแปรผันตรงตามอัตราดอกเบี้ย นั่นหมายความว่าถ้าอัตราดอกเบี้ยสูง ค่างวดที่ต้องจ่ายก็จะสูงไปด้วย จากที่คุณเคยมองว่าอัตราดอกเบี้ยต่างกัน “แค่” 1% แต่หารู้ไม่ว่ามันจะทำให้ค่าผ่อนชำระของคุณแตกต่างกัน “ตั้ง” 5-7% เลยทีเดียว ลองคำนวณดูนะว่าจริงหรือไม่ กู้เงิน 1 ล้าบาท ดอกเบี้ย 8% ระยะเวลา 20 ปี นั่นคือค่าผ่อนต่อเดือนจะเป็น 8,364 บาท แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยขยับขึ้นไปที่ 9% ค่าผ่อนจะเพิ่มเป็น 8,997 บาท คุณต้องจ่ายแพงกว่าเดิมเดือนละ 633 บาท แตกต่างจากเดิมถึง 7.6% ถ้าอัตราดอกเบี้ยเป็น 10% ค่าผ่อนจะเพิ่มเป็น 9,650 นั่นหมายความว่าคุณจ่ายแพงกว่าเดิม 15.4%

เมื่อรู้ถึงอัตราดอกเบี้ยแล้ว ลองมาดูว่าคุณจะมีความสามารถในการกู้มากเพียงใด? โดยทางธนาคารจะคิดจากยอดชำระต่อเดือนที่คุณสามารถผ่อนได้ ถ้ามันเป็นวงเงินที่น้อย คุณก็สามารถเพิ่มระยะเวลาการผ่อนชำระเพื่อเพิ่มวงเงินได้ แต่โดยทั่วไปแล้วธนาคารไม่ได้อนุมัติวงเงินให้เต็มจำนวนตามราคาบ้านนะ ธนาคารจะให้คุณกู้ไม่เกินวงเงิน 80% ของราคาประเมินและไม่เกิน 80% ของราคาซื้อ-ขาย ส่วนกรณีถ้าคุณขออนุมัติเงินกู้เพื่อซื้ออาคารพาณิชย์นั้น คุณจะได้เงินกู้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมินและไม่เกิน 70% ของราคาซื้อ-ขาย นอกจากนี้คุณสามารถกู้ได้ไม่เกิน 30-35 เท่าของเงินเดือนผู้กู้และอีก 15 เท่าของรายได้อื่น ๆ หรือไม่เกิน 20 เท่าสำหรับคนที่ประกอบอาชีพอิสระ แล้วคุณจะเลือกระยะเวลากู้เท่าไหร่ดี? ธนาคารจะให้ระยะเวลาการกู้สูงสุดแค่ 30 ปีเท่านั้น แต่อายุของผู้กู้เมื่อรวมกับระยะเวลาการกู้ต้องไม่เกิน 70 ปี ประเด็นใหญ่ที่คุณต้องมองก่อนที่จะตัดสินใจเลือกระยะเวลาการกู้ก็คือความสามารถในการจ่ายค่างวดของคุณนั่นเอง

การกู้ระยะเวลาน้อยจะทำให้คุณสามารถปลดหนี้ได้โดยไว แต่ค่างวดก็จะสูง ในกรณีที่คุณต้องการเงินกู้วงเงินสูงแต่ความสามารถในการผ่อนชำระต่ำ คุณควรขยายระยะเวลากู้ให้มากขึ้นอาจจะเป็น 25-30 ปีเพราะวงเงินกู้เท่ากัน ดอกเบี้ยเท่ากัน ระยะเวลาผ่อนนานเท่าไหร่ เงินค่างวดก็น้อยลงเท่านั้น แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น คุณต้องวางแผนการเงินในระยะยาวด้วย ถ้าความสามารถชำระเงินตอนนี้ยังสบาย แต่คุณเล็งเห็นว่าอีกปี 2 ปีจะไม่เป็นเช่นนั้นเพราะคุณอาจจะมีภาระที่มากขึ้น เช่น การมีบุตร เป็นต้น เพื่อความสบายใจคุณอาจจะเลือกระยะเวลากู้นานที่สุดเป็น 25-30 ปีก็ได้ แล้วหลังจากนั้นถ้าครอบครัวของคุณมีรายได้เพิ่มขึ้น ก็สามารถถอนชำระเงินงวดเพิ่มขึ้นจากที่กำหนดเดิมไว้ก็ได้ โดยทั่วไปแล้วผู้กู้ส่วนใหญ่มักจะเลือกระยะเวลาการกู้ที่ตัวเลข 15-20 ปี จำนวนผู้กู้ที่เลือกระยะเวลาการกู้ 25-30 ปีมีค่อนข้างน้อย ซึ่งก็ต้องวางแผนการเงินให้ดี ๆ คำนึงถึงความสามารถด้านการเงินไว้เป็นหลัก

เรื่องการเงินกับการซื้อบ้านไม่ใช่มีเพียงแค่การกู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ด้วย นอกจากนี้ยังอาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามมาอีก เช่น ค่าประเมินหลักประกัน 1,500 บาท (สำหรับการกู้ไม่เกิน 5 แสนบาท) และ 1,900 บาท (สำหรับการกู้ที่เกิน 5แสนบาท) โดยชำระในวันที่ยื่นกู้ ค่าตรวจสอบผลการก่อสร้าง ต่อเติมหรือซ่อมแซม ครั้งละ 500 บาท ค่าดำเนินการเพื่อขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจำนอง รายละ 300 บาท ชำระในวันทำนิติกรรม จะเห็นได้ว่าจะซื้อบ้าน 1 หลังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องตระเตรียมมากมาย เพราะฉะนั้นจึงควรมีการวางแผนการเงินให้รอบคอบเสียก่อน แต่ถ้าคุณซื้อบ้านด้วยเงินสด โดยการจ่ายเพียงครั้งเดียวและไม่ได้นำบ้านไปซื้อจำนอง คุณสามารถนำตัวเลข 2 แสนบาทไปหักลดหย่อนภาษีรายได้ส่วนบุคคลได้เป็นเวลา 2 ปีเลยทีเดียว คิดเป็นปีละครึ่งหนึ่ง แต่ถ้ามีการผ่อนงวด สามารถนำไปลดหย่อนได้ 1 แสนบาท ทั้งนี้มีผลตั้งแต่ 7 กันยายน 2544-6 กันยายน 2545