กฎหมายน่ารู้

ผลกระทบของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ที่เกิดกับผู้บริหารหมู่บ้าน

เรื่องโดย ชูเกียรติ จูมทอง

ตอนก่อนได้อุบเนื้อหาเอาไว้ เพื่อที่คุณจะได้สงสัยเล็ก ๆ อยู่ในใจ ว่า กลุ่มสุดท้ายที่เหลืออยู่นี้ คือใคร ขอเฉลยเลยว่ากลุ่มคนกลุ่มนี้คือ ผู้บริหารหมู่บ้าน ซึ่งจะเป็นใคร มาจากไหน  และได้รับผลกระทบอย่างไรนั้น  ดูได้เป็นประเด็น ๆ ต่อไปนี้

1. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายจัดสรรใหม่นี้ คือนิติบุคคลที่กฎหมายกำหนดให้มีขึ้น จากการลงมติของที่ประชุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยทั้งโครงการซึ่งตามกฎหมายเรียกว่า “สมาชิก” โดยใช้มติครึ่งหนึ่ง และดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

คณะกรรมการหมู่บ้านจะมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกเช่นกัน จะมีจำนวนเท่าใดเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับ และอยู่ภายใต้กฎกระทรวงที่กระทรวงมหาดไทยจะกำหนดอีกครั้ง เป็นผู้ดำเนินการบริหารแทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่าธรรมเนียมในการบริหารของคณะกรรมการจะมีหรือไม่แล้วแต่ที่ประชุมจะกำหนด

สำหรับการว่าจ้างผู้รับจ้างรายอื่นสำหรับงานที่คณะกรรมการมิได้ดำเนินการเอง เช่น การจัดการทรัพย์สิน การเรียกเก็บเงินจากสมาชิก การว่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด เก็บขยะ หรือบริการอื่น ๆ เป็นต้น ก็จะต้องมีการว่าจ้างตามแต่กรณี ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเอง

2. นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น หมายถึงนิติบุคคลที่กำหนดทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ห้างหุ้นส่วนสามัญจดทะเบียน ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือบริษัทจำกัด ที่ที่ประชุมของสมาชิกจะกำหนดให้มีขึ้นเพื่อดำเนินการบริหารหากไม่ประสงค์จะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามที่กำหนดในข้อ 1. ข้างต้น โดยอยู่ภายใต้การดูแลของที่ประชุมสมาชิก ที่ประชุมอาจเลือกตั้งให้บุคคลใดเป็น หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือกรรมการของนิติบุคคลดังกล่าวก็ได้

การกำหนดค่าธรรมเนียมให้แก่ผู้บริหารจะมีหรือไม่ขึ้นอยู่กับที่ประชุมสมาชิกจะกำหนด ส่วนค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างผู้รับจ้างรายอื่นหากไม่ต้องการทำเองก็จะเป็นไปตามรายการที่กำหนดข้อ 1. ข้างต้นเช่นเดียวกัน

3. ผู้ประกอบการว่าจ้างบุคคลภายนอกดำเนินการตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ โดยผู้ประกอบการจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเบื้องต้นบางส่วนตามที่คณะกรรมการกำหนดและค่าใช้จ่ายในระหว่างการบริหารเสมือนสมาชิกรายหนึ่ง ผู้ประกอบการจะออกเฉพาะในส่วนที่ตนยังไม่ได้โอน และผู้ซื้อจะออกในส่วนที่ตนเป็นเจ้าของ จำนวนค่าใช้จ่ายจะเป็นไปตามที่คณะกรรมการกำหนด

ตามปกติทั่วไปวิธีนี้เจ้าของโครงการจะเป็นผู้ดำเนินการด้วยตนเอง โดยเรียกเก็บเงินจากผู้ซื้อตามที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย และผู้ประกอบการจะรับผิดชอบชอบส่วนต่างของค่าบริหารที่เรียกเก็บ เหมือนเช่นการปฏิบัติโดยทั่วไปของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในขณะนี้

4. หากผู้บริหารไม่บริหารตามรายการที่กำหนด หรือไม่เป็นที่พอใจ ผู้ซื้อจะทำอย่างไร?

4.1 หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นผู้บริหาร สมาชิกสามารถลงโทษโดยการลงมติถอดถอนคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรชุดที่เลือกตั้งดังกล่าวได้ หรือแจ้งให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเลิกจ้างผู้บริหารที่คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรว่าจ้างก็ได้ ตามแต่กรณี

4.2 หากนิติบุคคลอื่น เป็นผู้บริหาร สมาชิกสามารถลงโทษโดยการลงมติปลดหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการที่ทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลดังกล่าวได้ หรือแจ้งให้หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการเลิกจ้างผู้บริหารที่หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือคณะกรรมการว่าจ้างก็ได้ ตามแต่กรณี

4.3 หากผู้ประกอบการ หรือบุคคลที่ผู้ประกอบว่าจ้าง เป็นผู้บริหาร สมาชิกสามารถแจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร หรือคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้แก้ไขได้ หรือลงมติเลือกตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อเข้าดำเนินการบริหารแทน หรือแจ้งให้ผู้ประกอบการเปลี่ยนผู้บริหารที่ผู้ประกอบการว่าจ้างก็ได้ได้ ตามแต่กรณี

จะเห็นได้ว่ากฎหมายจัดสรรที่ดินใหม่ได้ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกำหนดสัญญามาตรฐาน การคุ้มครองเรื่องการชำระราคาทรัพย์สิน การคุ้มครองเรื่องการจัดการสาธารณูปโภค การผ่อนคลายในเรื่องการปลอดจำนองส่วนที่เป็นแปลงขาย หรือการกำหนดผู้บริหารจัดการสาธารณูปโภคที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น ซึ่งจะเป็นผู้ที่จะได้ประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ ถึงแม้จะมีบางคนมองว่ากฎหมายฉบับนี้เปรียบเสมือนวัวหายแล้วล้อมคอกก็ตาม แต่อย่างน้อยก็ยังดีที่มีคอกให้ล้อม เพื่อป้องกันวัวไม่ให้หายซ้ำซากในอนาคตข้างหน้า




เรื่องที่เกี่ยวข้อง
ผู้ซื้อจะได้อะไรจากกฎหมายจัดสรรใหม่
การบริหารหมู่บ้านตามกฎหมายจัดสรรใหม่