ประเด็นเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว หากพิจารณาตามเงื่อนไขที่กำหนดในกฎหมายแล้วไม่มีข้อห้ามให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าวทำการเช่าแต่ประการใด ซึ่งบุคคลดังกล่าวสามารถกระทำได้เหมือนเช่นการเช่าที่ดินของคนไทยหรือนิติบุคคลไทยทุกประการ สำหรับประเด็นที่ต้องพิจารณาเป็นไปตามรายการดังต่อไปนี้
1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีรายการที่ต้องพิจารณาดังนี้
1.1 ระยะเวลาการเช่า
จะทำสัญญาเช่าสูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรือทำสัญญาเช่าได้ตลอดอายุของคู่สัญญา แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี
การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี สามารถกระทำได้โดยใช้วิธีต่ออายุสัญญาเช่าออกไปภายหลังจากที่สัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง แต่หากไม่มั่นใจว่าผู้ให้เช่าจะให้ต่ออายุสัญญาภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าหรือไม่ ก็อาจกำหนดให้ผู้ให้เช่าลงคำมั่นในสัญญาในลักษณะที่ว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า หากผู้เช่าต้องการต่ออายุสัญญาเช่า ให้ผู้เช่าแจ้งแก่ผู้ให้เช่าทราบเป็นการล่วงหน้า และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าดังกล่าวออกไปเป็นเวลา 30 ปี ซึ่งวิธีการนี้ก็จะทำให้สามารถต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้ คำมั่นดังกล่าวจะผูกพันผู้ให้เช่า และผู้รับมรดกของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถอยู่จนครบกำหนดการต่ออายุสัญญาดังกล่าว
กำหนดระยะเวลาในการทำสัญญาเช่าที่ดิน หากต้องมีการก่อสร้างอาคารลงในที่ดิน ซึ่งการก่อสร้างอาคารอาจจำเป็นใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างหลายปี คู่สัญญาอาจกำหนดระยะเวลาเริ่มสัญญาเช่าในอนาคตภายหลังจากที่การก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จได้ รวมทั้งจะต้องกำหนดว่าทรัพย์สินที่ก่อสร้างเมื่อก่อสร้างเสร็จและเมื่อเวลาสัญญาเช่าสิ้นสุด ทรัพย์สินดังกล่าวจะทำการรื้อถอน หรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า และหากกำหนดให้ทรัพย์สินดังกล่าวตกเป็นของผู้ให้เช่าให้กำหนดว่าจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์เมื่อการก่อสร้างแล้ว้สร็จ หรือให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ในวันที่มีการก่อสร้างทรัพย์สินลงในที่ดิน หรือผู้เช่าเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าโดยผู้ให้เช่าเป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารเอง ทั้งนี้จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพราะจะส่งผลกระทบในเรื่องภาษีอากรของตัวอาคาร
1.2 หลักเกณฑ์การทำสัญญาเช่า
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องนำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนการเช่าต่อสำนักงานที่ดินเพียงแต่ให้มีหลักฐานเป็นหนังสือเพื่อบังคับระหว่างกันก็เพียงพอ แต่หากไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีระหว่างกันได้
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดระยะเวลาของคู่สัญญา นอกจากจะต้องมีทำเป็นเป็นหนังสือแล้ว คู่สัญญายังต้องนำสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนจะส่งผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี และคำมั่นที่ผู้ให้เช่าให้ไว้กับผู้เช่าก็จะผูกพันเฉพาะคู่สัญญาไม่สามารถนำไปต่อสู้กับบุคคลภายนอกได้แต่ประการใด เท่ากับว่าคู่สัญญาฝ่ายที่ได้รับความเสียหายจะอยู่ในฐานะที่ลำบากเพราะต้องมานั่งปวดหัว และต้องมานั่งฟ้องร้องซึ่งไม่รู้ว่าจะชนะคดีหรือไม่ และถึงแม้ว่าชนะคดีแล้วก็ไม่รู้ว่าจะได้เงินคืนตามที่ตนเองหวังไว้หรือไม่
1.3 การโอนสิทธิการเช่าหรือการเช่าช่วง
การโอนสิทธิการเช่า เป็นการโอนสิทธิและหน้าที่ที่ตนเองมีอยู่ตามสัญญาให้กับบุคคลภายนอกเข้าสวมสิทธิในสัญญาแทนตนเอง โดยผู้โอนสิทธิจะหมดสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาไปเลย ซึ่งตามกฎหมายนี้ไม่สามารถกระทำได้ เว้นแต่จะกำหนดในสัญญาให้สามารถกระทำได้
การเช่าช่วง เป็นการที่ผู้เช่าได้นำทรัพย์สินที่ตนเช่ากับผู้ให้เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าอีกทอดหนึ่ง โดยที่ตนเองยังเป็นผู้ผูกพันตามสัญญาอยู่ต่อไป ไม่เหมือนกับการโอนสิทธิการเช่า ซึ่งตามกฎหมายนี้สามารถกระทำได้ เว้นแต่จะมีในสัญญาจะกำหนดห้ามไว้
1.4 ผลของการเช่ากับการโอนกรรมสิทธิ์
หากผู้ให้เช่าโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลภายนอก หากสัญญาเช่าดังกล่าวกระทำตามรูปแบบที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือสัญญาที่กำหนดให้มีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน และคู่สัญญาได้กระทำตามนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวจะยังคงผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง แต่หากไม่กระทำตามรูปแบบที่กำหนดดังกล่าวสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงหรือบังคับได้เพียงเท่าที่กำหนดในกฎหมาย
กฎหมายน่ารู้
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว
