กฎหมายน่ารู้

ห้องชุดสมัยใหม่ยืดได้แต่หดไม่ได้

เรื่องโดย ชูเกียรติ จูมทอง คำว่าห้องชุด มีความหมายในทางกฎหมายอันหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดจึงเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อาคารชุด หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบไปด้วยทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ห้องชุดจึงถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ส่วนบุคคลอย่างหนึ่ง เนื่องจากสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ เช่นเดียวกัน การที่จะถือว่าเป็นห้องชุดได้ จะต้องมีการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายเสียก่อน อาคารใดที่ไม่มีการจดทะเบียนอาคารชุดจะไม่ถือว่าเป็นอาคารชุดตามกฎหมาย และไม่สามารถเรียกว่าอาคารชุดได้

สำหรับกรณีที่กำหนดเป็นหัวเรื่องที่จะเล่าให้คุณฟังนี้ เป็นเรื่องที่เกี่ยวกับการที่ผู้ต้องการซื้อห้องชุดจากเจ้าของโครงการอาคารชุดที่ประกาศขายห้องชุดในอาคาร ที่จะจดทะเบียนอาคารชุดต่อไปภายหลังจากที่การก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ (หากอาคารนั้นก่อสร้างแล้วเสร็จจริง ไม่ใช่ก่อสร้างไปครึ่ง ๆ กลาง ๆ แล้วต่อมาหยุดการก่อสร้าง และปล่อยให้ผู้จะซื้อต้องนอนรอความหวัง ไม่รู้ว่าชาตินี้จะได้อยู่หรือเปล่า) ในขณะที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นช่วงเวลาที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือกำลังจะเริ่มการก่อสร้างอาคาร จึงไม่มีบุคคลใดจะสามารถยืนยันได้ว่าเมื่ออาคารก่อสร้างแล้วเสร็จและกำหนดขอบเขตของห้องชุดแล้ว พื้นที่ห้องชุดจะเป็นไปตามที่เจ้าของโครงการและผู้จะซื้อตกลงกันไว้ตั้งแต่ตอนทำสัญญาหรือไม่ หากพื้นที่ตรงตามที่ตกลงกันก็เป็นบุญไป แต่หากพื้นที่ที่กำหนดเกิดไม่ตรงตามที่กำหนดในสัญญาละก็เป็นเรื่องให้ต้องปวดหัวกันต่อไป

จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตกลงกันไว้ตั้งแต่ครั้งแรกในช่วงเวลาที่ยังพอจะคุยกันได้อยู่ว่าจะแก้ปัญหาหันอย่างไรหากพื้นที่ที่กำหนดในสัญญาแตกต่างจากพื้นที่ก่อสร้างจริงโดย (1) เจ้าของโครงการบางรายก็จะมีการกำหนดในกรณีที่ว่า “หากพื้นที่ที่รังวัดได้ภายหลังจากก่อสร้างแล้วเสร็จปรากฏว่าพื้นที่ตามที่กำหนดในสัญญาแตกต่างจากพื้นที่ก่อสร้างจริง ตามที่มีการรังวัดเพื่อขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อสำนักงานที่ดินเป็นจำนวนเท่าใด คู่สัญญาตกลงให้คิดพื้นที่เพิ่มลดในอัตราตารางเมตรละ บาท และคู่สัญญายังคงผูกพันตามที่กำหนดในสัญญานี้” หรือ (2) เจ้าของโครงการบางรายอาจกำหนดว่า “หากพื้นที่ตามที่กำหนดในสัญญาแตกต่างจากพื้นที่ตามการก่อสร้างจริงเป็นจำนวนเท่าใด คู่สัญญายังคงผูกพันตามสัญญานี้ แต่หากพื้นที่ก่อสร้างแตกต่างกันเกินกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ตามที่กำหนดในสัญญา คู่สัญญาตกลงให้คิดอัตราพื้นที่เพิ่มลดในอัตราตารางเมตรละ .บาท” หรือ (3) เจ้าของโครงการบางรายอาจแก้ปัญหาโดยการกำหนดว่า “การทำสัญญาจะซื้อจะขายนี้เป็นการซื้อขายเหมา หากปรากฏว่ามีพื้นที่เพิ่มลดจากการก่อสร้างจริง คู่สัญญาตกลงผูกพันตามที่กำหนดในสัญญานี้ โดยไม่มีการคิดพื้นที่เพิ่มลดแต่ประการใด”